Beleggen in onze fondsen

 

Kan ik de vastgoedbelegging ook bezoeken?

U bent te allen tijde welkom op onze vastgoedbeleggingen en op ons kantoor in de Verenigde Staten. Wij stellen het op prijs als u daarvoor een afspraak met ons maakt zodat wij u daar naar wens in kunnen begeleiden.

 

Hoe wordt het beleggingsvastgoed geselecteerd?

Wij hebben meer dan vijftien jaar ervaring in het succesvol op de Nederlandse markt plaatsen van beleggingsfondsen. Voor een succesvolle exploitatie van appartementen is lokale kennis en management van groot belang. Vanuit ons eigen kantoor in de Verenigde Staten wordt zoveel mogelijk met lokale partners ge­werkt. Door deze samenwerking kan optimaal gebruik worden gemaakt van specifieke expertise en kennis van de lokale markt. Deze lokale partners hebben over het algemeen een aandeel in de belegging en zijn (mede)verantwoordelijk voor het lokale beheer en de uiteindelijke verkoop van het beleggingsproject. Deze ondernemingen hebben dikwijls een langjarig en indrukwekkend track record. Om te komen tot een weloverwogen beslissing om een bepaald vastgoed aan te kopen, wordt voordat tot acquisitie wordt overgegaan eerst een uitgebreid due diligence onderzoek uitgevoerd.

 

Waarom laat StoneBridge Investments een due diligence onderzoek doen?

Elke investering moet onderbouwd worden door een onafhankelijk due diligence onderzoek. Als het rapport de uitgangspunten niet bevestigd, dan wordt er geen investering gedaan.

 

Waarom hebben de investeringen een relatief korte looptijd?

Doorgaans stellen wij de looptijd van een fonds op vijf jaar. Doordat door verschillende factoren de vastgoedmarkt continu in beweging is, is het onmogelijk om voor meer dan vijf jaar een reële marktverwachting af te geven. Indien naar onze mening zich eerder een interessante verkoop­mogelijkheid voordoet, zal dit altijd aan de vergadering van Limited Partners van een fonds worden voorgelegd.

 

Wat is een Beheerder?

De beheerder is de rechtspersoon die het beheer voert over één of meer vastgoedfondsen en is daarom verantwoordelijk voor het administratieve, financiële, technische en commerciële beheer van het fonds (deze beheertaken kunnen ook onderscheidenlijk zijn toebedeeld aan verschillende partijen). De beheerder kan een permanente beheervergunning hebben in de zin van de Wft, maar dat is niet altijd noodzakelijk. De beheerder kan dezelfde partij zijn als de directie van het vastgoedfonds (bijvoorbeeld als de beheerder gelijk te stellen is aan beherend vennoot in een CV), maar ook dat is niet noodzakelijk.

 

Wat is een Beherend Vennoot?

Een beherend vennoot is de besloten vennootschap die actief het beheer voert over de commanditaire vennootschappen van het Fonds.

 

Wat is een bewaarder?

Een bewaarder is een stichting die namens de commanditaire vennoten de gelden bewaart, de stortingen in ontvangst neemt en de uitbetalingen verzorgt.

 

Wat is een Commanditaire Vennoot?

Een Commanditaire Vennoot is de natuurlijke persoon of de rechtspersoon die deelneemt in de commanditaire vennootschap. De aansprakelijkheid van de Commanditaire Vennoot is beperkt tot zijn of haar inleg in de Commanditaire Vennootschap.

 

Wat is een CV?

De commanditaire vennootschap is een bijzondere verschijningsvorm van de Vennootschap onder Firma (V.O.F). Het belangrijkste verschilpunt is dat bij de C.V. twee soorten vennoten worden onderscheiden. Dit zijn de beherend vennoten en de commanditaire vennoten. De beherend vennoot van de C.V. is, evenals de vennoot van de VOF, persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsschulden. Dit geldt niet voor de commanditaire vennoot, ook wel stille vennoot of commandiet genoemd. De c.v.-vorm leent zich in het bijzonder voor ondernemingen met financiers die de benodigde geldbedragen niet willen lenen, maar risicodragend ter beschikking van de vennootschap willen stellen. De commanditaire vennoot ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst. De wijze van winstverdeling en andere belangrijke onderdelen van de afspraak tussen de vennoten in de c.v. worden geregeld in het vennootschapscontract. Ook de c.v. kan bij onderhandse of notariële akte worden aangegaan.

 

Wat is een General Partner?

Een General Partner is de ‘beherend vennoot’ van een Amerikaanse Limited Partnership.

 

Wat is een Limited Liability Company (LLC)?

Een vanuit Nederlandse optiek fiscaal niet-transparante entiteit te vergelijken met een commanditaire vennootschap.

 

Wat is een Limited Partnership (LP)?

Een Limited Partnership is een vanuit Nederlandse optiek fiscaal transparante entiteit te vergelijken met een commanditaire vennootschap.

 

Wat is een Managing Member?

Een Managing Member is de ‘beherend vennoot’ van een Amerikaanse Limited Liability Company.

 

Wat is een Non recourse lening?

Een non recourse lening is een lening waarbij de leningnemer niet hoofdelijk aansprakelijk is jegens de financier.

 

Wat verdient StoneBridge Investments aan een fonds?

Alle bedragen die wij verdienen staan genoemd in het prospectus van een fonds.

 

Wat is een emissievergoeding?

Dit is een vergoeding die voornamelijk gebruikt wordt voor de tussenpersonen die zorgdragen voor de plaatsing van de participaties van een fonds.

 

Wat gebeurt er met mijn deelname bij overlijden?

Bij overlijden wordt de participatie voorgezet op naam van de erfgenamen.

 

Ik woon niet in Nederland; kan ik toch investeren bij StoneBridge Investment?

Ja, dat is mogelijk. Er gelden wel een aantal regels:

 

Het prospectus van een fonds houdt als zodanig geen aanbod in van een participatie of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop van een participatie aan een persoon in enig land waar dit volgens de daar geldende regelgeving niet is geoorloofd.

 

Participaties zullen niet worden geregistreerd onder de Securities Act van 1933 van de Verenigde Staten van Amerika, zoals gewijzigd (de ‘Securities Act’) en mogen niet worden aangeboden, verkocht, verpand, geleverd of anderszins vervreemd of bewaard, direct of indirect, in de Verenigde Staten van Amerika, hun gebiedsdelen of bezittingen, enige Staat van de Verenigde Staten en het District van Columbia (de ‘Verenigde Staten’), tenzij deze handelingen geschieden in overeenstemming met Regulation S van de Securities Act of als gevolg van een ontheffing van de in de genoemde wet vervatte registratieplicht.

 

Afgezien van bepaalde, beperkte uitzonderingen zal StoneBridge Investments BV geen inschrijvingen aan­vaarden van personen die zijn gevestigd in de Verenigde Staten, handelen voor rekening of ten bate van enig per­soon in de Verenigde Staten dan wel staatsburger zijn van de Verenigde Staten.
 

Waarom investeren StoneBridge Investments en/of haar aandeelhouder zelf in haar eigen fondsen?

 

Hiermee benadrukken wij en onze aandeelhouder het vertrouwen in het fonds. Hiermee geven wij ook aan dat de belangen van de investeerders gelijk zijn aan die van ons of onze aandeelhouder.

 

Wordt het rendement gegarandeerd?

Nee, er is geen garantie op de rendementen van onze fondsen. De waarde van uw belegging kan fluctueren. Door onze ervaring kunnen wij het risico wel zo veel mogelijk beperken. Niettemin, in het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.

 

Waarom heeft StoneBridge Investments een kantoor in de Verenigde Staten?

Kees Brüggen, Managing Director van StoneBridge Investments, is sinds 1993 woonachtig in Wa­shington, D.C. Hij heeft ruime ervaring met Amerikaans vastgoed. Zijn uitgebreide netwerk binnen de Verenigde Staten en onze lokale aanwezigheid zijn een ideale combinatie om het beheer van onze investeringen goed uit te voeren. Voor de selectie en acquisitie van nieuwe vastgoedbeleggingen en de relaties met joint venture part­ners is het essentieel om in de Verenigde Staten vertegenwoordigd te zijn.

 

Wat voor fondsen heeft StoneBridge Investments?

Wij richten ons op het structureren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen voor particuliere beleggers in binnen- en buitenland. Wij richten ons op de kansen die de Amerikaanse huurwoningmarkt biedt en investeren in (residentieel) vastgoed in de Verenigde Staten. Wij hebben 29 Amerikaanse woningfondsen (totaal belegd vermogen circa $1,25 miljard) op de Nederlandse markt geplaatst. Zeven fondsen, waarvan twee ontwikkelingsprojecten en vijf bestaande beleggingen, met een belegd vermogen van circa $300 miljoen, zijn nog niet verkocht.

 

De Amerikaanse (huur)woningenmarkt

 

Waarom investeren in de VS?

Het dieptepunt van de economische recessie in de Verenigde Staten lijkt verleden tijd en de eco­nomie bevindt zich momenteel in de fase van herstel. Het brutobinnenlandsproduct (BBP) op jaarbasis in de Verenigde Staten is in de eerste drie kwartalen van 2010 ge­groeid. Dit is het vijfde opeenvolgende kwar­taal waarin het BBP (bron: US Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis) toeneemt. De belangrijkste drijfveren achter de groei zijn de binnenlandse consumentenbestedin­gen en de overheidsuitgaven.

 

Waarom investeren in huurwoningen in de VS?

Het aantal beleggingstransacties in huurappartementen in de Verenigde Staten is sinds begin 2008 drastisch gedaald. De aanvangsrendementen zijn sinds 2008 met 80 basispunten gestegen. De leegstand van huurwoningen is gedaald, toch lig het nationale leegstandscijfer nog steeds substantieel hoger dan in vergelijking met 2006. De netto-opname van huurwoningen steeg in het derde kwartaal van 2010 met meer dan 84.000 eenheden. Dit is de groot­ste positieve nettobijdrage aan bewoonde woningen in tien jaar. De gevraagde en effectieve huren zijn in het derde kwartaal van 2010 gestegen. Dit is het derde kwartaal op rij met stijgende huren. De snellere stij­ging van de effectieve huren vergeleken met de gevraagde huren suggereert dat incentives (huurvrije periodes) niet meer toenemen en zelfs afnemen. Het lijkt erop dat het geen toeval was dat deze ommekeer snel is gekomen na de enorme dalingen in 2009, toen de gevraagde huren en de effectieve huren met 2,9% (in beide gevallen een recorddaling voor de afgelopen 30 jaar). 

 

De Risico’s

 

Welke risico’s zijn er verbonden aan het beleggen bij StoneBridge Investments

Beleggen in vastgoed brengt risico’s met zich mee. Aangezien onze vastgoedbeleggingen in de Verenigde Staten liggen, zijn de investeringen, rendementen en uitkeringen van de fondsen in Amerikaanse dollars. Hierdoor is er sprake van valutarisico. In het prospectus van een fonds wordt een uitgebreide opsomming van de relevante risico’s opgenomen. Belangstellenden dienen het prospectus van een fonds te bestuderen en eventueel onafhankelijk (juridisch en fiscaal) advies in te winnen.

 

Wat is marktrisico?

Marktrisico is één van de belangrijkste factoren bij de waardeontwikkeling van vastgoed. Het marktrisico kan worden omschreven als het algemene economische kli­maat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt, zijnde het economische klimaat van de Verenigde Staten. Het economisch klimaat is van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoedobjecten en op de verhuur­markt. De waarde bij de verkoop van de vastgoedbelegging is voor een belangrijk deel afhankelijk van externe macro-economische factoren en de situatie op de huurwoning­markt in de Verenigde Staten. Ook onze fondsen kunnen zich niet weren tegen macro-economische krachten die het waardeverloop van de vastgoedbelegging kunnen bepalen. Daarentegen, door goed beheer van de vastgoedbelegging kan het vastgoed (ook in mindere tijden) relatief aantrekkelijk blijven voor huurders en kopers. Deson­danks is het moeilijk om een precieze voorspelling van de waarde van de vastgoedbelegging gedurende de looptijd van een fonds te geven. Eventuele waardedalingen als gevolg van macro-economische krachten kunnen het uiteinde­lijke rendement in belangrijke mate beïnvloeden.

 

Wat is leegstandrisico?

De belangrijkste inkomsten die bijdragen aan het rende­ment zijn de huurinkomsten. Een belangrijk onder­deel van het businessplan is het terugbrengen van deze leegstand. In de regel geldt dat er bij beëindiging van een huur­contract of door voortijdige beëindiging weer leegstand van een appartement kan ontstaan. In dat geval moet er rekening mee worden gehouden dat er geen of te weinig huur wordt ontvangen ter dekking van de kosten of verplichtingen dat kan resulteren in het (tijdelijk) stopzetten van de uitkeringen aan de investeerders. Indien er sprake is van structurele leegstand, kan hierdoor de fi­nanciële positie van een fonds zelfs in gevaar komen. De omvang van het leegstandsrisico wordt primair be­paald door de op enig moment geldende marktomstan­digheden. Tal van facetten spelen een rol bij de bepaling en de beheersing van de omvang van het genoemde risico. Voor huurwoningen in de Verenigde Staten geldt doorgaans dat de mutatiegraad van huurders veel hoger ligt dan gemiddeld in Nederland. Daarnaast is de gemiddelde duur van de huurcontracten veel korter dan in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het verloop van de huurinkomsten volatieler is dan in Nederland. De ervaring en het track record van de pro­perty manager op het gebied van het beheer van appar­tementen spelen een belangrijke rol bij de beheersing van dergelijke risico’s. Het kan echter voorkomen dat de marktomstandigheden gedurende de looptijd van een fonds wijzigen. Dit kan in belangrijke mate van invloed zijn op het rendement van een fonds.

 

Wat is inflatierisico?

Omdat huurcontracten voor Amerikaanse appartemen­ten een looptijd hebben van gemiddeld twaalf maanden en de huurcontracten niet zijn geïndexeerd met de infla­tie, is de ontwikkeling van de huurinkomsten in principe niet gecorreleerd met de inflatie. De berekening van het geprognosticeerde rendement van onze fondsen zijn mede gebaseerd op prognoses van het gerenommeerde Amerikaanse vastgoedresear­chbureau REIS. REIS is al meer dan 25 jaar een van de toonaangevende researchbureaus voor vastgoedmarkt­analyses in de Verenigde Staten (www.REIS.com)

 

Wat is financiering- en renterisico?

De Limited Partnership financiert het vastgoed gedeeltelijk met vreemd vermogen via een Amerikaanse bank. De financier heeft het recht van eerste hypotheek op het vastgoed. De overeenkomst van geldlening en het recht van hypotheek worden beheerst door het recht van de Amerikaanse staat waarin het vastgoed is ge­legen. De renteontwikkeling kan, na afloop van een rentevaste periode, invloed hebben op het rendement van de vast­goedbelegging. Ook is de rente (bijvoorbeeld bij hypo­theekleningen) van invloed op de waardeontwikkeling van het vastgoed. Zolang de rentelasten lager zijn dan de inkomsten uit de gefinancierde vastgoedbeleggingen, zal er sprake zijn van een positieve hefboom die indirect tot een hoger rendement voor de participanten kan leiden. Aan de andere kant kan de hefboomwerking ook nega­tieve gevolgen hebben indien de financieringsrente door marktontwikkelingen stijgt; het hefboomeffect werkt negatief op de rentabiliteit van het eigen vermogen. Dit effect is sterker naarmate het vastgoed voor een groter deel is gefinancierd met vreemd vermogen.

 

Wat is vastgoedrisico?

Aan de verwerving en exploitatie van vastgoed zijn risico’s verbonden. Het risico bestaat dat de apparte­menten gebreken vertonen die niet uit het due diligence onderzoek naar voren zijn gekomen. Zo kan er, ondanks het uitgevoerde due diligence onderzoek, bijvoorbeeld sprake zijn van bodemverontreiniging, technische schade aan het vastgoed of beperkingen ten aanzien van het eigendom en het gebruik van de appartementen. De onderzoeksrapporten die zijn opgesteld in het kader van het due diligence onderzoek, liggen ter inzage bij de beheerder. Mocht er gedurende de looptijd van een fonds sprake zijn van gebreken van welke aard dan ook, dan kan dit leiden tot herstelkosten en/of kosten in ver­band met aansprakelijkheidsstelling en/of vermindering van de verkoopwaarde, die een negatief effect kunnen hebben op het rendement.

 

Wat is valutarisico?

De valuta waarin door een fonds wordt belegd, is de Amerikaanse Dollar. De jaarrekening van een fonds wordt opgesteld en de administratie wordt gevoerd in deze valuta. Daardoor zijn de investeringen, rendemen­ten en uitkeringen van een fonds in Amerikaanse Dol­lars. Dit biedt kansen maar ook risico’s. Indien de Ame­rikaanse Dollar gedurende de looptijd van een fonds lager staat dan bij het begin, zal dat een drukkend effect hebben op het rendement in Euro’s. Indien het omgekeerde het geval is, zal dat juist een positief effect hebben op het rendement in Euro’s. Er zal geen valutabeleid door een fonds gevoerd worden. Participanten kunnen dit risico zelf beperken of elimine­ren door (voor eigen rekening en risico) financiële instru­menten te gebruiken.

 

Kan ik het dollarrisico van een investering afdekken?

Voor participanten die het valutarisico wensen te beper­ken, is (gedeeltelijke) financiering van de participatie(s) is US$ een mogelijkheid. Daarvoor dienen de participanten zelf zorg te dragen. Met een financiering kan tevens een hefboom op het geïnvesteerde eigen vermogen worden bereikt. Andere mogelijkheden voor het afdek­ken van het valutarisico zijn bijvoorbeeld: valutaswaps, valutaopties of futures. Participanten wordt overigens altijd geadviseerd een dollarrekening te openen waarop tevens uitkeringen kunnen worden gedaan. De participant bespaart daarmee bank- en wisselkoersen en be­paalt geheel zelf op welk moment hij/zij de vrijgekomen dollars omwisselt dan wel herinvesteert.

 

Wat is fiscaal risico?

De overeenkomsten van een fonds en de Limited Part­nership zijn zodanig geredigeerd dat de structuur in begin­sel als fiscaal transparant wordt aangemerkt voor zowel Nederlandse fiscale doeleinden als voor fiscale doeleinden in de Verenigde Staten. De Nederlandse belastingdienst zal gevraagd worden te bevestigen dat een fonds voor Ne­derlandse fiscale doeleinden transparant is. Indien er geen sprake is van fiscale transparantie, dan heeft dat negatieve gevolgen voor het rendement (na belasting) voor de participanten. Het belang dat de participanten houden in een fonds wordt dan be­schouwd als een aandelenbelang en als zodanig belast bij de participanten. Een dergelijk aandelenbelang wordt belast in box 3 (er van uitgaande dat het belang niet tot het ondernemingsvermogen of tot resultaat uit overige werkzaamheid behoord). Er wordt dan echter geen voorkoming van dubbele belasting verleend, zodat naast Amerikaanse belasting ook Nederlandse belasting ver­schuldigd is (forfaitaire rendementsheffing van box 3). Door de structuur die gekozen wordt zijn de fiscale positie van de participanten en de fiscale behan­deling van de participaties van grote invloed op het uit­eindelijke rendement na belasting. Door het meerjarige karakter van de belegging is de invloed van de belasting­heffing op het rendement van de participaties onzeker. De fiscale behandeling van een participatie of een partici­pant kan in de loop der jaren door wijziging van de fiscale wetgeving en/of nieuwe jurisprudentie in Nederland en/ of de Verenigde Staten negatief worden beïnvloed.

 

Wat is rendementsrisico?

De uitgangspunten in het exploitatieoverzicht van een fonds, zoals op­gesteld door de initiatiefnemer, zijn grotendeels geba­seerd op de berekeningen en projecties van de initiatief­nemer. In de praktijk zal altijd blijken dat de aannames niet 100% overeenkomen met de werkelijkheid, waar­door de gerealiseerde rendementen zullen afwijken van de door een fonds geprognosticeerde rendementen. De rendementsconsequenties van mo­gelijke afwijkingen ten opzichte van de uitgangspunten worden uitgebreid beschreven in het prospectus van een fonds.

 

Zijn participaties verhandelbaar/overdraagbaar?

Omwille van de fiscale transparantie van de structuur zijn de overeenkomsten van een fonds zodanig gere­digeerd dat een participatie uitsluitend na voorafgaande schriftelijk toestemming van alle participanten kan wor­den overgedragen. Indien voor een toetreding of een vervanging aan alle vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming niet binnen vier weken wordt geweigerd, mag er vanuit worden gegaan dat de toestemming unaniem is verleend. In de praktijk blijkt een dergelijke overdracht van een participatie moeilijk te realiseren. Als gevolg hiervan moet een belegging in een fonds worden getypeerd als een illiquide belegging. Elke participant dient zich be­wust te zijn van de nadelen van de beperkte overdraag­baarheid van de participaties. Een fonds zal worden aangegaan voor onbepaalde tijd. Ondanks het feit dat de looptijd van een fonds naar ver­wachting maximaal vijf jaar zal zijn, bestaat het risico dat de looptijd langer dan vijf jaar zal zijn. Indien een participant zijn participatie(s) overdraagt dan wel een juridische fusie of juridische splitsing aangaat zonder daarbij de bepalingen van artikel 10 van de LP-overeenkomst in acht te nemen (waaronder begrepen het verkrijgen van schriftelijke voorafgaande toestem­ming van alle andere participanten), is hij aansprakelijk voor de dientengevolge door de andere partners gele­den schade, waaronder begrepen rente en kosten. Een fonds zal in principe nooit als tegenpartij van een potentieel verkoper optreden.

 

Wat zijn mijn financiële risico’s bij deelname?

Als de resultaten van een fonds goed zijn, profiteert de participant van deze goede resultaten. Indien de resul­taten tegenvallen, betekent dat eveneens dat de partici­pant de nadelige gevolgen van deze slechte resultaten ondervindt. In een somber scenario kan de participant zelfs zijn gehele inleg kwijtraken. De maximale aanspra­kelijkheid van de participant is echter wel beperkt tot zijn inleg, mits en voor zover hij/zij geen beheersdaden verricht. Dit maximale verlies wordt alleen geleden indien in geen enkel jaar een uitkering aan de participant zou kunnen worden gedaan en door de verliezen het eigen vermogen van het fonds nihil of negatief is geworden. 

 

Financiële vragen

 

Wat is aanvangsrendement?

Aanvangsrendement, is de factor, uitgedrukt in een percentage, die aangeeft welke rendement gemaakt wordt ten opzichte van de aankoopprijs. Dit getal wordt verkregen door de volgende formule: Aanvangsrendement = NOI / Aankoopprijs.

 

Wat is Cap-rate?

Cap-rate is de Engelse benaming voor aanvangsrendement.

 

Wat is preferent rendement?

Preferent rendement is een winstuitkering welke voorgaat op alle andere uitkeringen niet zijnde terugbetaling van het eigen vermogen.

 

Wat is IRR?

De interne rentevoet waartegen de toekomstige uitkeringen aan de Participant contant worden gemaakt, zodanig dat de som van de contant gemaakte toekomstige cashflows gelijk is aan de oorspronkelijke investering.

 

Wat is NOI?

De Netto Exploitatie Opbrengst van een complex zijn de bruto huuropbrengsten minus de verhuurkosten. De hypotheekrente en aflossing worden niet gezien als verhuurkosten.  

 

Fiscale vragen

 

Wat is een herinvesteringsreserve (HIR)?

Herinvesteringsvoornemen

Een ondernemer mag slechts een winst, gerealiseerd met de verkoop van een bedrijfsmiddel, reserveren als hij van plan is om (tijdig) te vervangen. Het is niet noodzakelijk dat dit voornemen op het moment van vervreemding aanwezig is, maar wel op de einddatum van het boekjaar waarin vervreemd is en daarna tot het moment dat deze zogenoemde herinvesteringsreserve (HIR) daadwerkelijk wordt aangewend. Dit vervangingsvoornemen dient aantoonbaar te zijn. Komt het voornemen om te vervangen in een later jaar te vervallen, dan dient in dat jaar de reserve aan de fiscale winst te worden toegevoegd.

 

Boekwaarde-eis
De afboeking van een HIR mag er niet toe leiden dat de fiscale boekwaarde van het bedrijfsmiddel waarin is geherinvesteerd of de gezamenlijke boekwaarde van meerdere bedrijfsmiddelen waarin is geherinvesteerd, lager wordt dan de fiscale boekwaarde van het vervreemde bedrijfsmiddel ter zake waarvan de reserve is gevormd.

 

Vervangingseis
Vastgoed is een duurzaam bedrijfsmiddel, hetgeen betekent dat er voor fiscale doeleinden een afschrijvingsperiode van langer dan tien jaar geldt of dat er in het geheel niet wordt afgeschreven (bijvoorbeeld ondergrond van gebouwen). Bij de aanschaf van een vervangend duurzaam bedrijfsmiddel mag slechts een reserve worden afgeboekt die is gevormd bij de vervreemding van een bedrijfsmiddel met eenzelfde economische functie. In casu kan een bestaande HIR bij deelname in de CV alleen worden benut en worden afgeboekt op het aandeel in de kostprijs van het beleggingsvastgoed van de CV, indien de participant die HIR heeft gevormd uit de verkoopwinst van ander beleggingsvastgoed. Om te bepalen of het vervangend pand ‘eenzelfde economische functie’ heeft als het te vervangen pand, is in beginsel het geheel van feitelijke omstandigheden bepalend. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 10 maart 2006 beslist dat het begrip vervanging ruim dient te worden uitgelegd. Dit is bevestigd in latere rechtspraak.

 

Termijn
De herinvestering moet plaatsvinden in het boekjaar waarin de boekwinst op het oorspronkelijke bedrijfsmiddel werd gerealiseerd, of in een van de drie daaropvolgende boekjaren. Slechts in uitzonderingsgevallen kan deze termijn worden verlengd.

 

Wat betekent fiscaal transparant?

Transparant is een juridische entiteit waar de fiscale autoriteiten ‘doorheen’ kijken naar de achterliggende structuur en welke entiteit niet zelfstandig fiscaal belast wordt.

 

Moet ik aangifte doen in Amerika?

Naast de Nederlandse aangifte is iedere participant verplicht om in de Verenigde Staten aangifte te doen. Wij hebben contacten gelegd met fiscalisten die voor de Limited Partners, tegen een vergoeding de aangifte van de Amerikaanse belasting kunnen verzorgen.

 

Is de belasting in alle staten hetzelfde?

Nee, in de Verenigde Staten betaalt men naast Federale ( Landelijke ) Belasting ook belasting per staat.

 

Wanneer moet ik in de VS uitstel aanvragen voor mijn belastingaangifte?

Als u niet als onderneming voor 15 maart of als particulier voor 15 april alle stukken gereed heeft.

 

Wat is een belastingverdrag?

Belastingverdragen zijn vaste afspraken tussen belastingdiensten en zorgen voor duidelijkheid vooraf hoe fiscaal een investering moeten worden geïnterpreteerd. Een belangrijk aspect bij dit soort afspraken is bijvoorbeeld dat u als investeerder niet dubbel wordt belast.

 

Waarom krijg ik de jaarstukken pas eind maart?

De Nederlandse jaarstukken worden samengesteld uit de verschillende jaarstukken van opeenvolgende entiteiten binnen een beleggingsfonds in de VS. Deze gaat via de Amerikaanse accountant naar de Nederlandse accountant en vervolgens naar de participanten.

 

Wat is een invulinstructie?

Om onze investeerders van dienst te zijn bij het invullen van de Nederlandse belastingaangifte, verstrekken wij ieder jaar per fonds een door onze accountant verstrekte invulinstructie welke aangeeft welk bedrag u bij welke rubriek in dient te vullen.

 

Wanneer ben ik belastingplichtig in de Verenigde Staten?

Iedereen die inkomsten geniet uit de Verenigde Staten is verplicht hierover jaarlijks aangifte doen in de Verenigde Staten. Als u investeert in een fonds dat naar Amerikaanse maatstaven fiscaal transparant is, dient u belasting aan te geven.

 

Wat voor aangiftes moet ik doen?

U dient u jaarlijks de algemene (federale) belastingaangifte in te dienen. Daarnaast hebben de Staten een eigen belastingdienst. In bijna alle gevallen dient per staat waar u investeert eveneens een belastingaangifte te worden gedaan.

 

Hoe kan ik mijn aangifte laten verzorgen?

Afhankelijk van het aantal investeringen in Amerikaans vastgoed verschillen de kosten van de belastingaangifte in de Verenigde Staten. Wij werken al een aantal jaren samen met Corvus Tax BV (voorheen Adviesbureau Corbeau BV) te Poeldijk. De hoogte van de tarieven voor het verzorgen van de Ame­rikaanse belastingaangiften voor Europese beleggers is afhankelijk van het aantal projecten en de fiscale resul­taten van deze projecten. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de website van Corvus Tax, www.corvustax.com/nl.

 

Wat is een TIN, een ITIN of een EIN?

Voordat u aangifte in de Verenigde Staten kunt doen heeft u een TIN (Taxpayer Identification Number) nodig. (Vergelijkbaar met het Nederlandse Burger Service Nummer). Voor particulieren heet dit een ‘ITIN’ (Individual Taxpayer Identification Number) en voor bedrijven een ‘EIN’ (Employer Identification Number). Voor het aanvragen van een ITIN vereist de Amerikaanse belastingdienst een kopie van uw paspoort met hierop een extra handtekening in contrasterende inkt. Bij het aanvragen van een EIN is een Uittreksel van de Kamer van Koophandel en een kopie van het paspoort van de bestuurder nodig. Op deze kopie hoeft u geen extra handtekening te plaatsen.

 

Wat is een K1-formulier?

Van ieder Amerikaans fonds waarin u participeert en waarvoor u aangifte moet doen, ontvangt u jaarlijks een K1-formulier. Hierop staat fiscale informatie van uw aandeel in het fonds. Deze moet gebruikt worden bij uw aangifte. Indien u meerdere investeringen heeft, ontvangt u ook meerdere K1-formulieren. Indien aangifte vereist is op staatsniveau worden door het fonds tevens K1-equivalenten verschaft. Deze zijn nodig voor uw staatsaangiftes. Wij sturen u ieder jaar de K-1 formulieren rond 1 april toe.

 

Wat moet ik doen met een Amerikaanse cheque?

Terugbetalingen van de Amerikaanse belastingdiensten geschieden per cheque. Deze worden geadresseerd aan de belastingplichtige en dienen door u zelf geïncasseerd te worden. Wij kunnen dit in verband met aansprakelijkheden niet voor u doen. Om te incasseren, dient u de cheque aan de achterzijde te tekenen en aan uw bank op te sturen met het verzoek deze bij te schrijven op uw rekening. Dit is bij voorkeur een US-dollarrekening, maar kan ook een Eurorekening zijn. Uw bank incasseert de cheque en houdt vervolgens gedurende een bepaalde termijn het voorbehoud om het bedrag terug te boeken wanneer de cheque ongedekt is. Deze termijn verschilt per bankinstelling en is mede afhankelijk van de hoogte van het bedrag. Voor de incasso worden, evenals bij overboekingen in vreemde valuta's, kosten in rekening gebracht.